Zanim podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości, zrób audyt!

Jak przygotować się do zakupu nieruchomości? Na pierwszy rzut oka, sprawa nie wydaje się trudna – księga wieczysta jest dostępna dla każdego, a co więcej można  ją przeglądać również on-line. Czy jednak zapoznanie się z księga wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości wystarczy? Niestety nie. Zawiera ona bowiem jedynie podstawowe informacje, i nie daje pełnego oglądu sytuacji prawnej interesującego nas obiektu.

Inwestor powinien koniecznie przyjrzeć się również wypisowi i wyrysowi z rejestru gruntów, gdyż tu znajdzie wiarygodne informacje na temat powierzchni, położenia oraz przeznaczenia nieruchomości, które nie zawsze pokrywają się z informacjami zamieszczonymi w dziale I-O księgi wieczystej. Te informacje nie są już ogólnie dostępne, dostęp do nich wymaga wykazania interesu uprawnego. Niezbędne jest również uzyskanie danych takich jak np. dotyczących możliwej zabudowy, uproszczonego urządzenia lasu, rewitalizacji, lokalizacji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim, dokumentacja podatkowa i in.

Jeśli interesuje nas zakup nieruchomości zabudowanej, to naturalne jest, że powinniśmy  poznać jej stan techniczny, a w szczególności, czy budynek  wybudowany został zgodnie z przepisami i dopuszczony do użytkowania. Najgorszy scenariusz przewiduje, że na skutek błędów technicznych lub niezgodności z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwa legalizacja budynku, co może skutkować wydaniem nakazu rozbiórki.

Czy to już wszystkie kwestie, które należy sprawdzić przed zakupem? Niestety jesteśmy dopiero na początku listy dokumentacji, którą należy przeanalizować, żeby nie kupować „kota w worku”.  Nie da się opracować uniwersalnego wzoru audytu. Każda nieruchomość wymaga indywidualnego toku działania, na który wpływ ma wiele czynników. Ważne jest jednak, żeby wiedzieć czego szukać i nie zbagatelizować żadnych sygnałów ostrzegawczych.

Przykładowo, prowadząc ostatnio audyt nieruchomości zabudowanej, nasi mecenasi odkryli, że pomimo braku miejscowego planu zagospodarowania, badana działka objęta jest decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, co znacznie ogranicza możliwości działania inwestora. Mając świadomość istniejących ograniczeń, niedoszły inwestor uniknie pomyłki, która być może mogłaby mu przynieść wielomilionowe straty.