Sytuacja najemcy i dzierżawcy nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

W praktyce zdarzają się sytuacje, kiedy w stosunku do właściciela wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. W takiej sytuacji wynajęte lub wydzierżawione nieruchomości wchodzą w skład majątku, z którego egzekwowane są należności w postępowaniu egzekucyjnym. O czym powinien pamiętać najemca lub dzierżawca w tego typu sytuacjach?

Jeżeli dzierżawiona lub wynajmowana nieruchomość jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego to istotne dla najemcy lub dzierżawcy kwestie regulują poszczególne przepisy Części III, Tytułu II, Działu VI Kodeksu postępowania cywilnego („Egzekucja z nieruchomości”).

Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 922 k.p.c. najemca czy dzierżawca są uczestnikami postępowania dotyczącego nieruchomości, względem której toczy się egzekucja, bo status taki mają osoby, którym przysługują roszczenia lub prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości.

Komu płacić czynsz?

Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty pod rygorem rozpoczęcia egzekucji z nieruchomości. Oczywiście najemca czy dzierżawca wcale nie musi wiedzieć, że takie wezwanie zostało dłużnikowi doręczone. Dlatego w stosunku do dzierżawcy i najemcy zajęcie uznaje się z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości o toczącym się względem nieruchomości postępowaniu egzekucyjnym.

Taki wpis dokonywany jest w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Od tej chwili dzierżawca i najemca powinni zastanowić się komu płacić czynsz z tytułu korzystania z przedmiotu najmu lub dzierżawy. Zgodnie z przepisami czynsz ten powinien być płacony do rąk komornika. Jeżeli jednak czynsz za najem był pobrany przez pierwotnego właściciela przed zajęciem nieruchomości za okres dłuższy niż trzy miesiące a czynsz dzierżawy za okres dłuższy niż 6 miesięcy od dnia zajęcia to nie jest to dobra wiadomość dla najemcy czy dzierżawcy.

Zgodnie bowiem z art. 929 § 1 1 k.p.c. w obu tych przypadkach nie zwalnia to najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Dlatego warto pamiętać, aby w umowach najmu czy dzierżawy nie ustanawiać okresów płatności czynszów dłuższych niż odpowiednio 3 i 6 miesięcy. Sam art. 929 § 1 1 k.p.c. jest przepisem stosunkowo nowym, bo ma zastosowanie do postępowań egzekucyjnych wszczętych po dniu 2 maja 2012 r.

Kto sprawuje zarząd nieruchomością?

Art. 931 § 1 k.p.c. ustanawia zasadę, że w postępowaniu egzekucyjnym zajęta nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika. Często jednak dłużnik nie daje prawidłowej gwarancji zarządu nieruchomości i wówczas sąd na wniosek komornika ustanawia profesjonalnego zarządcę. Po ustanowieniu takiego profesjonalnego zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu takim komornik uprzedza, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.

Zarządca zajętej nieruchomości (art. 935 k.p.c.) obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzania prawidłowej gospodarki. W sprawach wynikających z zarządu może pozywać i być pozywany. Tym samym, jeżeli najemca lub dzierżawca ma jakieś roszczenie w stosunku do dłużnika wynikające z umowy najmu lub dzierżawy, to w takim wypadkach to nie dłużnik lecz zarządca nieruchomości powinien zostać pozwany.

Co dzieje się z umowami najmu lub dzierżawy zajętej nieruchomości?

Niezwykle istotnym przepisem jest art. 936 k.p.c., który stanowi, że nowy zarząd w postępowaniu egzekucyjnym nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w przypadku jej braku – zezwolenie sądu.

Tym samym zasada swobody umów w zakresie najmu i dzierżawy zostaje faktycznie ograniczona w stosunku do umów dzierżawy, bowiem zarządca może wydzierżawiać nabytą nieruchomość tylko za zgodą stron, tj. dłużnika i wierzycieli postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Oczywiście taka dzierżawa nie powinna wpływać na stosunki dzierżawy, które zostały zawarte przed dokonaniem zajęcia nieruchomości przez komornika.

Co gdy nieruchomość zostanie sprzedana w toku egzekucji?

Zasadniczo celem postępowania egzekucyjnego w stosunku do nieruchomości jest jej sprzedaż. Jeżeli nieruchomość w toku postępowania egzekucyjnego znajdzie nowego nabywcę w toku licytacji komorniczej, to w stosunku do najemcy i dzierżawcy sytuację tę reguluje art. 1002 k.p.c. Nowy nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy na takich samych warunkach, jakie miałyby miejsce gdyby nieruchomość została sprzedana poza postępowaniem egzekucyjnym. Istnieje jednak pewna zasadnicza modyfikacja w przypadku sprzedaży egzekucyjnej.

Otóż w przypadku, gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Widać więc, że nabywca nieruchomości w toku sprzedaży egzekucyjnej nabywa dodatkowego uprawnienie w stosunku do najemców i dzierżawców tej nieruchomości polegające na możliwości wypowiedzenia umów najmu i dzierżawy z rocznym terminem wypowiedzenia bez względu na treść tych umów i formę ich zawarcia.

Podsumowując należy stwierdzić, że rozpoczęcie egzekucji w stosunku do nieruchomości dzierżawionej czy najmowanej może zasadniczo wpłynąć na sposób realizacji umów najmu lub dzierżawy egzekwowanej nieruchomości. Najemca i dzierżawca powinni zwrócić szczególną uwagę na to, komu należy płacić czynsz w toku postępowania egzekucyjnego oraz liczyć się również z możliwością szybszego zakończenia umów niż przewiduje to sama umowa, jeżeli dzierżawiona lub najmowana nieruchomość zostanie sprzedana w postępowaniu egzekucyjnym.